Informace o změnách v bytové politice v souvislosti se změnou občanského zákoníku

S účinností dnem 31.března 2006 vstoupila v platnost novela občanského zákoníku. Zmíněná novela přináší největší změnu právní úpravy nájmů a podnájmů bytů .

Nejdůležitější a z pohledu pronajímatelů je jistě vítanou změnou nový režim výpovědi z nájmu bytu. Zatímco v minulosti mohl pronajímatel vypovědět nájem bytu jen s přivolením soudu, může nyní vypovědět nájem bytu bez přivolení soudu. V praxi to tedy znamená, že porušuje-li nájemce bytu závažně své povinnosti, pronajímatel už nepotřebuje ke zrušení nájmu bytu přivolení soudu.

1. Výpověď bez přivolení soudu

Pronajímatel může nově vypovědět nájem bytu zejména tehdy, jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě; nebo pokud nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu. S výpovědí bez přivolení soudu musí počítat i nájemce, který má dva nebo více bytů, vyjma případů, kdy na nájemci nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt, nebo neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas. Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu i v případech, jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.

Ze strany města bude tato zákonná možnost využívána tak, že v případě, že si nájemce nebude plnit svoje povinnosti, zejména tím, že nebude platit nájem za užívání bytu a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a to ani přes zaslané upomínky, bude přistoupeno k výpovědi z nájmu bytu. V případě, že byla dříve podána žaloba na přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu, bylo možné v rámci soudního řízení využít i možnosti přerušení řízení a to na dobu až jednoho roku, po kterou měl nájemce možnost uhradit dlužné nájemné a poplatek z prodlení. V případě, že město jako pronajimatel vypoví nájem bytu bez přivolení soudu (zejména z důvodu neplacení nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu) nebude možné již využít toto přerušení řízení a nájem bytu skončí uplynutím výpovědní lhůty, která nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. V případě, že ze strany města jako pronajimatele bude nájem vypovězen, musí být písemná výpověď doručena nájemci. Má-li nájemce právo na náhradní byt nebo na náhradní ubytování, je povinen byt vyklidit do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování. Nájemce není povinen byt vyklidit, pokud podá ve lhůtě 60 dnů ode dne doručení výpovědi žalovu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu.

2. Výpověď s přivolením soudu

Možnost výpovědi s přivolením soudu je novou úpravou omezena na čtyři zákonem předpokládané důvody:

  • potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence;
  • jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a ten potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat;
  • je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat;
  • jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory k provozování podnikání a nájemce nebo jejich vlastník chce tento byt užívat.

Nájemce nicméně nezůstává zákonem zcela nechráněn a v případě, že nájemci podle zákona přísluší bytová náhrada, je pronajímatel povinen odpovídající bytovou náhradu nájemci zajistit.

Za odpovídající bytovou náhradu se považuje v souladu s § 712 občan. zákoníku náhradní byt a náhradní ubytování.

NÁHRADNÍ BYT je takový, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. Jestliže nájemní poměr skončil na základě výpovědi uvedené v bodě 1, lze jako náhradní byt poskytnout i byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popříp. i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, náhradní ubytování, popřípadě přístřeší.

NÁHRADNÍM UBYTOVÁNÍM se rozumí buď byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně (pokud však jde o místnost, která je bytem ve smyslu stavebních předpisů). Odpovídajícím náhradním ubytováním se tedy rozumí i holobyty.

V případě, že nájemní poměr skončí v souladu s ustanovením § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku, tzn. výpovědí pronajímatele bez přivolení soudu, jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájemního poměru, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší.

PŘÍSTŘEŠÍM je obvykle hotelový pokoj nebo pokoj v ubytovně na náklady vyklizovaného.

3. Nájmy bytu na dobu určitou

Nájem bytu na dobu určitou je uzavírán zejména s těmi nájemci, kteří v předcházejícím nájmu bytu dlužili nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, popřípadě jinak porušovali povinnosti nájemce.

V případě, že ze strany nájemce nebude v době trvání nájemního poměru docházet k porušování základních povinností (ať již k pozdní úhradě nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, k porušování dobrých mravů v domě, k podnájmu bytu bez písemného souhlasu pronajimatele) může být nájemní poměr před skončením nájmu bytu pronajímatelem prodloužen.

4. Přechod nájmu bytu

Dosavadní právní úprava zákonného přechodu nájmu bytu znevýhodňovala každého pronajímatele, a zejména pronajímatele bytu s regulovaným nájmem. V této souvislosti i nadále platí, že jestliže nájemce zemře (nebo trvale opustí společnou domácnost) a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází nájem bytu na jeho děti, rodiče, sourozence, zetě a snachu. Přitom musí prokázat, že žili s nájemcem v den jeho smrti (nebo v den trvalého opuštění domácnosti) ve společné domácnosti a nemají vlastní byt.

K podstatnému omezení však došlo ve vztahu k vnukům nájemce, kteří musejí nově prokázat, že s nájemcem žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí (resp. před trvalým opuštěním společné domácnosti) a nemají vlastní byt. Soud může v případě vnuků podmínku nepřetržitého soužití v délce tří let prominout jen z důvodu zvláštního zřetele hodných.

Automatický přechod nájmu byl eliminován v případě druhů a družek, které nájemce přijal do bytu až po sjednání nájemní smlouvy. Druhy a družkami rozumí zákon osoby, které pečovaly o společnou domácnost zemřelého nájemce (nebo nájemce, který opustil trvale společnou domácnost) nebo na něho byli odkázáni výživou, a které s ním žily ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí (resp. před trvalým opuštěním domácnosti) a nemají vlastní byt. U těchto osob je přechod nájmu dle nové úpravy možný, jen jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli.

Nová úprava přechodu nájmu se nevztahuje na osoby, které nájemce přijal do společné domácnosti před 31. březnem 2006.

5. Nahlášení spolubydlících

Novela vyšla výrazně vstříc pronajímatelům, kteří dosud prakticky neměli k dispozici účinný právní nástroj, kterým by se mohli domoci informace o osobách bydlících v pronajatém bytě. Nájemce je nyní povinen písemně oznámit pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které žijí s nájemcem v bytě, a to do 15 dnů ode dne, kdy ke změně došlo. V příslušném písemném oznámení musí nájemce uvést také jména, příjmení, data narození a státní příslušnost těchto osob. Pokud nájemce uvedenou oznamovací povinnost nesplní ani do jednoho měsíce, považuje se to za hrubé porušení povinností nájemce zakládající možnost pronajímatele vypovědět nájem bytu.

6. Postup proti neplatičům

V návaznosti na novelizaci občanského zákoníku a Směrnici pro postup při vymáhání pohledávek za fyzickými a právnickými osobami zpřísní pronajímatel i postup při vymáhání dlužných pohledávek (dlužného nájemného).

a) V případě, že nájemce nedodržel splatnost pohledávky (řádně a včas neuhradil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za jeden měsíc), bude mu nejpozději do 30 dnů po splatnosti pohledávky doručena I. UPOMÍNKA

b) V případě, že nájemce nedodržel splatnost pohledávky (řádně a včas neuhradil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za druhý měsíc), bude mu nejpozději do 30 dnů po splatnosti pohledávky doručena II. UPOMÍNKA

c) V případě, že nájemce nezaplatil ani po zaslání I. nebo II. upomínky, ale další nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu již platí, bude podán okresnímu soudu návrh na vydání platebního rozkazu

d) V zaslaných upomínkách upozorní pronajimatel nájemce na možnost řešit nezaplacení nájemného dohodou, zejména formou uhrazením pohledávky ve splátkách a dále bude nájemce upozorněn na řešení neplacení nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu formou podání návrhu na vydání platebního rozkazu, popřípadě podání výpovědi z nájmu bytu

e) Pokud nedojde k uspokojení dlužné pohledávky po výše uvedených krocích a nájemce nezaplatí nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ani třetí měsíc a výše pohledávky tak dosáhne trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, popřípadě nájemce nedodrží splátkový kalendář, bude dlužná pohledávka vymáhána soudní cestou a zároveň bude pronajímatelem podána VÝPOVĚĎ Z NÁJMU BYTU a to v souladu s odst. 1 (výpověď bez přivolení soudu)

Tento postup klade větší nároky i na práci sociálního odboru. Sociálnímu odboru budou pravidelně předávány sestavy s dlužným nájemným a sdělením, v jakém stádiu je uplatňován shora uvedený postup (zda byla zaslána první nebo druhá upomínka). Pracovníci sociálního odboru tím získají větší prostor pracovat s klienty tak, aby k podání výpovědi z nájmu bytu docházelo pouze ve výjimečných případech. Tato práce bude nutná zejména u rodin s nezletilými dětmi a staršími osobami. Pracovníci odboru tak budou mít neustálý přehled o situaci svých klientů a mohou na ně působit tak, aby zabránili poslednímu kroku řešení a to podání výpovědi. Tento postup byl projednán s vedoucím sociálního odboru ing. Petrem Krábkem.

Dalším subjektem, který bude při tomto postupu spolupracovat jsou realitní kanceláře, které v souladu s mandátními smlouvami budou shora uvedený postup naplňovat a to při zasílání první a druhé upomínky a při evidenci postupu, který se u dluženého nájemného uplatňuje – tj. bude sdělena informace, kdy byla zaslána první a kdy druhá upomínka. V případě, že ani po zaslaných upomínkách nebudou ze strany těchto dlužníků zvoleny žádné kroky, které by vedly k úhradě dluhu, v případě třetí dlužné částky za nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, předá realitní kancelář neprodleně spis k podání výpovědi. Tento postup byl s realitními kancelářemi také projednán.

Našli jste chybu?

Nahlásit chybu webu

Snažíme se web dělat nejlépe jak dokážeme. Může se ale stát, že nám nějaká chyba unikne. Pokud nám o chybě dáte vědět, dáte nám šanci ji odstranit. Děkujeme!