Informace o změnách v bytové politice v souvislosti se změnou občanského zákoníku

S účinností dnem 01.01.2014 vstoupil v platnost nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (NOZ). Zmíněná novela přináší  velké množství zásadních změn, které se týkají mimo jiné také nájmů bytů.
Nájemce je povinen užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou. Musí též dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování pořádku v domě.

Základní informace, které by měl znát každý nájemce:

Skončení nájmu
Nový občanský zákoník sdružuje pod § 2285 – 2296 NOZ ustanovení, týkající se „Skončení nájmu bytu“.  Tato ustanovení však neobsahují všechny možnosti skončení nájmu. Je proto nutné vycházet ze zvláštních předpisů o nájmu bytu a nájmu domu, ale i z obecných ustanovení o nájmu  a z obecných ustanovení o zániku závazků.

Nájem bytu podle NOZ může skončit z následujících důvodů:

Bytové náhrady
Významnou změnu přináší NOZ v oblasti podávání výpovědí ze strany pronajímatele a bytových náhrad.
Zde občanský zákoník usnadňuje konání především pronajímateli, a to v případě dlouhodobého neplacení nájmu. V případě, že je důvodem k výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele neplacení nájemného, nemusí pronajímatel nájemci–dlužníkovi zajišťovat přístřeší či bytovou náhradu, což významně urychluje proces soudního vyklizení bytu.

Přechod nájmu bytu
K přechodu nájmu bytu dojde pouze po splnění podmínek stanovených § 2279 - § 2284 občanského zákoníku.
V případě že jsou prokazatelně splněny podmínky pro přechod nájmu bytu uvedené v § 2279 - § 2284 občanského zákoníku, bere pronajímatel přechod nájmu bytu na vědomí. Oznámení o přechodu nájmu bytu musí doložit nájemce na majetkoprávní odbor MěÚ ve Žďáře nad Sázavou.

Podnájem bytu
Podnájem bytu řeší podrobně ustanovení § 2274 až § 2278 nového občanského zákoníku.
Souhlas s podnájmem - nájemce a podnájemce uzavřou písemnou dohodu o podnájmu bytu – vzor dohody mohou obdržet u správce. Tuto dohodu ve 4 vyhotoveních předloží na majetkoprávní odbor Městského úřadu ve Žďáře n.S. Budou-li splněny podmínky pro souhlas s podnájmem, vystaví majetkoprávní odbor MÚ Žďár n.S. souhlas s podnájmem bytu.

Výměna bytů
NOZ dále nezná ani institut výměny resp. směny bytů a z tohoto důvodu již tedy nemůže zaniknout nájemní právo k bytu k datu realizace výměny (směny) bytů. Vždy je třeba sepsat nové nájemní smlouvy k užívaným bytům.

Další osoby v bytě
Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly byt řádně užívat a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách.
Nájemce může přijímat do své domácnosti v pronajatém bytě (za účelem bydlení) zásadně kohokoliv, je však povinen oznámit zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli. Neučiní-li tak ani do dvou měsíců co změna nastala, má se za to, že vážně porušil svou povinnost, což může být důvodem k výpovědi nájmu bytu ze strany pronajímatele.

Postup proti neplatičům

V návaznosti na novelizaci občanského zákoníku a Směrnici pro postup při vymáhání pohledávek za fyzickými a právnickými osobami zpřísní pronajímatel i postup při vymáhání dlužných pohledávek (dlužného nájemného).

a) V případě, že nájemce nedodržel splatnost pohledávky (řádně a včas neuhradil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za jeden měsíc), bude mu nejpozději do 30 dnů po splatnosti pohledávky doručena I. UPOMÍNKA

b) V případě, že nájemce nedodržel splatnost pohledávky (řádně a včas neuhradil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za druhý měsíc), bude mu nejpozději do 30 dnů po splatnosti pohledávky doručena II. UPOMÍNKA

c) V případě, že nájemce nezaplatil ani po zaslání I. nebo II. upomínky, ale další nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu již platí, bude podán okresnímu soudu návrh na vydání platebního rozkazu

d) V zaslaných upomínkách upozorní pronajimatel nájemce na možnost řešit nezaplacení nájemného dohodou, zejména formou uhrazením pohledávky ve splátkách a dále bude nájemce upozorněn na řešení neplacení nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu formou podání návrhu na vydání platebního rozkazu, popřípadě podání výpovědi  nájmu bytu

e) Pokud nedojde k uspokojení dlužné pohledávky po výše uvedených krocích a nájemce nezaplatí nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ani třetí měsíc a výše pohledávky tak dosáhne trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, popřípadě nájemce nedodrží splátkový kalendář, bude dlužná pohledávka vymáhána soudní cestou a zároveň bude pronajímatelem podána VÝPOVĚĎ  NÁJMU .

Tento postup klade větší nároky i na práci sociálního odboru. Sociálnímu odboru budou pravidelně předávány sestavy s dlužným nájemným a sdělením, v jakém stádiu je uplatňován shora uvedený postup (zda byla zaslána první nebo druhá upomínka). Pracovníci sociálního odboru tím získají větší prostor pracovat s klienty tak, aby k podání výpovědi  nájmu bytu docházelo pouze ve výjimečných případech. Tato práce bude nutná zejména u rodin s nezletilými dětmi a staršími osobami. Pracovníci odboru tak budou mít neustálý přehled o situaci svých klientů a mohou na ně působit tak, aby zabránili poslednímu kroku řešení a to podání výpovědi. Tento postup byl projednán s vedoucím sociálního odboru ing. Petrem Krábkem.

Dalším subjektem, který bude při tomto postupu spolupracovat jsou realitní kanceláře, které v souladu s mandátními smlouvami budou shora uvedený postup naplňovat a to při zasílání první a druhé upomínky a při evidenci postupu, který se u dlužného nájemného uplatňuje – tj. bude sdělena informace, kdy byla zaslána první a kdy druhá upomínka. V případě, že ani po zaslaných upomínkách nebudou ze strany těchto dlužníků zvoleny žádné kroky, které by vedly k úhradě dluhu, v případě třetí dlužné částky za nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, předá realitní kancelář neprodleně spis k podání výpovědi. Tento postup byl s realitními kancelářemi také projednán.

O podání výpovědi nájmu bytu rozhoduje na základě předložených podkladů Rada města.